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房屋交易签“阴阳合同”属违规 后患纠纷层出不穷

來自:tj.zxdyw.com日期:2014-08-01 11:01:53
“從16萬元減到不足3萬元,這也算是合理避稅吧。”剛買了二手房的李梅告訴記者,在房産中介的“協助”下,買賣雙方簽訂“陽合同”降低房款,從而減少稅費,實際交易價格則由“陰合同”約定,買方只要把“陰陽合同”的差價提前給賣方就行。對此,律師提醒,房産中介相關做法屬于違規,對于交易雙方來說簽訂此類“陰陽合同”有很多後患。

案例:一套房省了一輛車錢

李梅夫婦剛剛買了位于北辰區的萬科新城的二手房,與賣方協商以145萬元成交,經房産中介計算,由于成交單價高于該區域普通住房價格標准,如果照此價格過戶各種稅費相加要繳納近16萬元;在目前的二手房交易市場,根據慣例稅費一般由買家承擔;而且賣方要求“淨落”145萬元,這對于李梅夫婦二人來說也是一大筆錢。就在焦急之時,房産中介公司表示可以“幫忙”,房産中介說,可以找評估公司對這套房産進行“低評”,盡量壓低價格不高于“標准線”,當然這需要另交1000元。

在中介的“協助”下,買賣雙方草簽了145萬元的“陰合同”,並由李梅夫婦支付了5萬元的定金;但到向相關部門提交合同時,依照的是評估公司給出的107萬元的低價“陽合同”;在簽“陽合同”之前,李梅夫婦再給賣方33萬元,相當于把107萬元至145萬元的38萬元差價補齊;由于登記的“陽合同”成交價格降低了,所有繳納的稅加在一起僅爲27000多元,從16萬元到不足3萬元,整整省下一輛車錢。

房屋低評業內常見

記者查閱現有規則發現,在二手房交易中,房管部門會有專業的機構依據房屋的結構、年限、位置等因素進行評估,給出評估價格;相關部門也會對于本市各區域的房産給出普通住房價格標准,這條“標准線”和實際成交價對于納稅額度有很大影響。于是,爲了少交稅,一些中介機構或者買賣雙方會協商簽訂“陰陽合同”,即通過做“低評”,在有關部門登記一份成交價較低的協議,降低稅費;實際交易則依照雙方私下訂立的合同價格進行。而這種做法已然成爲天天色2017內的普遍現象。

差價易導致糾紛

2011年由住建部等三部門聯合發布的《房地産經紀管理辦法》明確規定,房地産經紀機構和房地産經紀人員不得爲交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。對此,楊津英律師表示,法律上並不存在“避稅”這個詞,買賣雙方簽訂“陰陽合同”,登記價格與實際交易價格存在差價,容易導致糾紛,對雙方來講都是有法律風險的;法律對此有專門規定,應以在房管部門登記的合同爲准,所以私下簽訂的合同所約定的內容是難以保障的。

楊津英律師進一步解釋說,對于賣方來講,在買方未支付價款的情況下,“低評”的價格與實際約定的差價難以主張;對于買方來講,如果賣方違約,拒絕出售房屋,買方對定金或違約金的獲得也要根據登記的合同。此外,金樂家地産中介張先生提醒買方,做“低評”雖然能“省稅”,但對于買家來說,需要一次性拿出更多的現金;由于銀行是根據在房管部門登記的合同放貸,所以買家能貸到的款就少了;做“低評”的房産未來再進行交易時,由于差額較大可能需要繳納更高的稅款。

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